ЦБ обеспокоен ситуацией в сегменте высокорисковой ипотеки — с небольшим первоначальным взносом (менее 10%). По оценкам экспертов Банка России, при росте ипотеки примерно на 33% в год значительная часть кредитов выдается с показателем LTV 90—95% (loan-to-value — соотношение суммы кредита к стоимости залога). Это высокорискованно, так как при малейшем колебании цен на недвижимость залог может перестать обеспечивать кредит в полной мере. Беспокойство регулятора вызывает то, что банки активно начинают выбирать потенциал ипотечного рынка, в том числе за счет необеспеченных ипотечных кредитов.

Объем таких кредитов пока еще незначителен: по оценкам Поздышева, менее 5% портфеля ипотечных ссуд. По данным Банка России, на 1 сентября (самая актуальная доступная информация) задолженность населения перед банками по жилищным ипотечным кредитам составляла 3,2 трлн рублей. Таким образом, потенциально рискованными являются ипотечные кредиты на 160 млрд рублей.То, что банки активно замещают рискованные потребительские кредиты рискованными же ипотечными, подтверждают данные ЦБ.

Опасения ЦБ разделяют и риелторы. По их данным, около 50% спроса приходится на ипотеку с минимальным взносом 10%. Причем с замедлением темпа роста ипотеки в целом в III квартале доля высокорискованной ипотеки повышается автоматически, указывают эксперты. Дополнительно опасность представляет угроза падения цен на недвижимость по мере ухудшения экономической ситуации, как это случилось в кризис 2008—2009 годов.