В начале июня Федеральная антимонопольная служба (ФАС) подтвердила подготовку поправок в закон об ипотеке, запрещающих банкам затягивать сроки рассмотрения заявок на рефинансирование жилищных кредитов. То есть, де-факто, на получение нового займа на более выгодных условиях: с уменьшением срока ипотеки, сокращением ежемесячного платежа, значительно уменьшив общую переплату банку. Почему это важно?

В России в минувшем году доля рефинансирования выросла в общем объеме кредитования с 5% (2019 г.) до 16% (2020 г.). Такого объема рефинансирования, как в 2020 году, история российской ипотеки не знала. По оценке экспертов, рефинансирование ипотеки выгодно при снижении стоимости ее обслуживания уже на 1,5-2%. Понятно, что для многих семей ситуация 2020 года создала для этого идеальные условия.

В 2020 году была снижена ключевая ставка и соответственно уменьшились процентные ставки по ипотеке. Была введена льготная ипотека на новостройки и льготная сельская ипотека. Средняя ставка по ипотеке по всем выданным кредитам составила 11%, а по выданным в декабре 2020 году кредитам — 7,36%. Объемы выдачи кредитов выросли до 4,3 трлн. рублей, что в полтора раза выше показателей 2019 года. 20 крупнейших банков получили 6 млн. заявок на кредиты, уровень одобрения составил 68% по льготным программам и 58% по рыночным.

Значительно вырос объем заявок на рефинансирование, и банки не справились с таким потоком клиентов. За первую половину 2020 года количество одобренных заявок уменьшилось с 45% до 23%. При этом до 35% клиентов имели намерение рефинансировать ипотеку (годом ранее их было 15%). Иногда сроки рассмотрения искусственно затягивались и даже предварительное одобрение не гарантировало положительного решения. Нормативно-правовая база пока скорее на стороне банков и слабо защищает права заемщиков перед банком.

Программы рефинансирования ипотеки существуют во всех развитых рыночных странах, это элемент конкурентной борьбы банков между собой. При нормальном развитии экономики борьба идет за десятые и сотые доли процента. Правила рефинансирования различаются, но в целом они достаточно бюрократичны и просты: анализ закредитованности клиента, изучение счетов прибылей и убытков (или доходов и расходов), изучение свободного остатка средств на счетах. Общий объем ипотечного кредитования в 2020 году в США составил 4,4 трлн. долларов, доля рефинансирования составила 66% от общей выдачи ипотеки.

Развитие рефинансирования ипотеки в России в ближайшие годы зависит от общего развития рынка, динамики ключевой ставки и динамики реальных доходов населения. Если Центробанк продолжит начатое в 2021 году ужесточение кредитной политики и ставки будут расти, рефинансирование будет невыгодным и будет сокращаться до следующего периода снижения ставок по кредиту.

Вместе с тем при любом развитии событий законы и правила кредитования необходимо нацелить на защиту интересов заемщиков. Необходимо ограничить права банков на повышение ставки процента в период рефинансирования и законодательно ограничить срок рассмотрения заявок.

Дмитрий Осипов